Archivo para Febrero, 2009

Falsos Mitos en Hipoteca Inversa. 15/02/09

El terremoto económico que tambaleó las finanzas norteamericanas en Julio de 2007 se manifestó cruelmente en España un año después. Tras las elecciones generales de Marzo de 2008, en el que pareció que el tiempo se detenía y el ajuste económico mundial no tenía a España en su punto de mira, la cruda realidad se ha impuesto a los deseos ingenuos de nuestros dirigentes políticos. La economía española sufre un ajuste de valores y expectativas, que lastra nuestra confianza en el futuro.

El mercado de la Hipoteca Inversa no es ajeno a esta transformación económica que también lleva aparejada una profunda transformación social: la necesidad de aportar mayores recursos a la economía familiar (en toda su extensión), más allá de actuar como complemento a la pensión de nuestros mayores.

En este artículo intentaremos romper con algunas “corrientes de opinión” que dificultan la aplicación de la Hipoteca Inversa como mecanismo de sostenimiento económico, hoy tan válida para disponer de mayores ingresos como para poder cancelar deudas previas o obtener rendimiento económico de nuestra vivienda mientras no encontramos comprador.

1.      La Crisis Inmobiliaria afecta a la Hipoteca Inversa

FALSO. La crisis inmobiliaria tiene un origen en el exceso de oferta de viviendas de obra nueva frente a una menor demanda de compradores de viviendas. Esto se debe a: mayor solvencia crediticia requerida (entendida como el nivel de ingresos y/o garantías adicionales requeridas al comprador de una vivienda), incremento de la tasa de paro e inestabilidad del empleo, exceso de viviendas nuevas no ocupadas, incapacidad financiera de articular la transición comercial desde la venta de viviendas a su alquiler, falta de ayudas públicas, temor al aumento de la morosidad procedente del promotor inmobiliario,…

Todo ello ha afectado a los precios de transacción de viviendas, especialmente en nuevas áreas construidas. Pero no ha afectado en la misma proporción a las valoraciones inmobiliarias de viviendas ubicadas en zonas urbanas consolidadas (centros de ciudad, urbanizaciones tradicionales, ubicaciones singulares,…), menos aún teniendo en cuenta que, para la Hipoteca Inversa, es mucho más importante el Valor FUTURO que el Valor ACTUAL.

En términos generales, las valoraciones actuales están del orden de un 3-5% por debajo de las valoraciones de primeros de 2008, o, lo que es lo mismo, a valores de mediados de 2007. Este descenso no es relevante a efectos de cálculo de las prestaciones de la Hipoteca Inversa para valores a partir de 300.000 € (50 millones de pesetas).

2.      Los bancos no conceden Hipotecas

FALSO. Pues claro que conceden hipotecas!. ¿Alguien cree que un zapatero puede sobrevivir sin vender zapatos?. El crédito es la fuente principal de negocio para cualquier Entidad Financiera. Lo que sucede es que los criterios de riesgo se han modificado en el último año, debido a la crisis financiera y económica actual. Estos criterios de riesgo son variopintos según las Entidades (solvencia exigida a los clientes, créditos ya concedidos, volumen de hipotecas disponibles en la Entidad, liquidez disponible, niveles de morosidad,…) y fluctúan a menudo. Esto es lo que está haciendo que se conceda menos crédito por parte de las Entidades Financieras que antaño y, en especial, crédito hipotecario, dada su alta exposición a este tipo de crédito (hipotecas concedidas impagadas o con riesgo de impago) que atesoran todas las Entidades, en menor o mayor medida.

En cambio, en el contexto económico/financiero actual, la Hipoteca Inversa parte con muchas ventajas frente a una Hipoteca tradicional: no requiere de capacidad de repago del titular (no es fundamental su solvencia crediticia), se concede un importe inicial bajo y un porcentaje (entre el 60% y el 90%) del valor FUTURO (al cabo de 10 a 25 años) en forma de renta mensual. Además, las distintas coberturas incluidas en el producto (desde seguros del hogar hasta seguros de rentas vitalicias o de intereses) permiten hacer frente a múltiples contingencias, tanto para el titular como para la Entidad que emite el crédito. Y sin olvidar la capacidad de fidelización del cliente que tiene este producto con la Entidad.

Todas estas ventajas y otras más genéricas (es un producto social para una determinada franja de población que requiere atenciones especiales, el crédito se garantiza con viviendas con valor inmobiliario estable (normalmente no hipotecadas),…) están llevando a un incremento notable en el número de Entidades Financieras que disponen del producto, a día de hoy 21, desde la aprobación de la regulación de la Hipoteca Inversa en la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario (Ley 41/2007).

3.      ¿Qué sucede con los tipos de interés?

La mayor parte de las Hipotecas Inversas se formulan a tipo fijo, tomando como referencia el índice EURIBOR a 12 meses, al que se le añaden entre un 1% y 3% (100 bps a 300 bps). El EURIBOR guarda relación con el Tipo de Cambio Oficial del BCE (Banco Central Europeo). El índice, durante el segundo semestre de 2008, acuso la disfunción del mercado interbancario (y de su indicador, el EURIBOR) dada la falta de confianza de los bancos que operan y las inyecciones de liquidez permanentes que permitió el BCE. Con todo ello, el EURIBOR creció más de lo esperado.

La evolución del EURIBOR en 2008 muestra la “ruptura” del sistema financiero que estamos padeciendo; si en enero de 2008, el EURIBOR se situó por debajo del 4,00%, en octubre de 2008 superaba holgadamente el 5,00% y en diciembre de 2008 era ya del 3,50%. Enero de 2009 finalizó en el 2,65% y, si el próximo mes de Marzo el tipo oficial en Europa se sitúa por debajo del 2% actual, el EURIBOR le seguirá en similar porcentaje, quizás deteniéndose en el 2,00 %.

A efectos del Tipo de Interés fijo aplicado en Hipoteca Inversa, desde Enero de 2009 estamos asistiendo a un enorme ajuste de tipos: hay Entidades que han pasado del 7,50% a menos del 5,00 % en menos de dos meses. Y la tendencia se generalizará en los próximos meses al resto de Entidades y presionará a la baja aún más los tipos aplicados, entendiendo que éstos puedan detenerse cerca del 4,50% para permanecer así hasta finalizar el año 2009.

4.      ¿Cómo afectan los ajustes de los valores inmobiliarios y de los tipos de interés a la Hipoteca Inversa?

Pongamos un ejemplo. Imaginemos una vivienda que a mediados de 2008 pudiese valer 300.000 € (50 millones de pesetas) y que se obtuviera una Hipoteca Inversa Temporal al 7,50 %. Se obtendría una renta de unos 420 €/mes. Si hoy se solicitara esta misma Hipoteca Inversa Temporal, aunque se disminuyera en un 10% el valor de la vivienda (270.000 € o 45 millones de pesetas), la renta que se obtendría seria de 517 €/mes (un incremento de renta del 23%).

Con este ejemplo podemos apreciar que, dado el valor acumulado en nuestras viviendas en estos últimos años, un ligero descenso de su valor no afecta demasiado a la renta en comparación con el enorme descenso del tipo de interés de los préstamos al que estamos asistiendo.

 

En definitiva, nos encontramos en un momento históricamente bueno para contratar una Hipoteca Inversa, sea por el motivo que sea: complementar la pensión, disponer de ingresos para acceder a un centro residencial, obtener rentabilidad de viviendas en venta o adicionalmente a su alquiler o atender el pago de deudas del entorno familiar (avanzando herencias, liquidando préstamos a corto plazo,…). Para las Entidades, disponer de activos inmobiliarios de calidad como garantía de bajos niveles de endeudamiento permite equilibrar la cartera de crédito hipotecario y ceder créditos (titulización) con máxima solvencia, sin exigirles excesivos esfuerzos de liquidez.

No duden en contactar con JUBILARSE EN CASA si tienen cualquier duda sobre lo indicado en este artículo y si, a la vista de las ventajas del producto, consideran que deben poder contratar el mejor producto de Hipoteca Inversa.

No dejen pasar la oportunidad de resolver de por vida su sustento económico. ¡Ahora es el momento!.

Escrito por jjorge el 15/02/2009 - Categoría:Opinión de JEC