Archivo para Febrero, 2011

Sorprendentes Conclusiones de los últimos estudios sobre la Hipoteca Inversa y las Rentas Vitalicias Inmobiliarias. 09/02/2011

Muchas personas nos han consultado sobre nuestra opinión en relación a los recientes estudios publicados por empresas que, como Jubilarse en Casa SL, trabajan en la gestión de recursos económicos para personas mayores en base al uso de la vivienda que tiene en propiedad.

Los resultados de estos estudios son, a nuestro juicio y en base a nuestra propia experiencia profesional desde 2007, sorprendentes. Digamos que se alejan diametralmente del resultado del asesoramiento que ofrecemos diariamente a clientes en toda España. Y nos proponemos explicar el porqué conviene disponer del mejor asesoramiento posible antes de tomar una decisión tan trascendente como es usar el patrimonio inmobiliario para generar liquidez.

Renta Vitalicia Inmobiliaria.

Esta operación es básicamente una compraventa de la vivienda por parte de un tercero (inversor) con el pago fraccionado del precio de adquisición en forma de renta mensual (aunque existen diversas modalidades), quedando el anterior propietario como usufructuario vitalicio. Esta modalidad ya ha sido comentada en otros artículos publicados en este mismo blog.

Nos sorprende que todavía se publicite su contratación porque este tipo de operaciones inmobiliarias/financieras basan su atractivo en la revalorización del bien inmueble adquirido (sabemos que desde mediados de 2007, los valores inmobiliarios has descendido, llevando dos años de descensos continuos sin perspectiva de recuperación en el próximo lustro). Porque, en esencia, el inversor está haciendo una operación de compraventa de una vivienda con pago del precio aplazado, esperando que el usufructuario (antiguo propietario) fallezca en un plazo relativamente corto, ya que, de otra manera, el negocio puede ser ruinoso para el inversor (lo que muchas veces ha dado pie al famoso moobing inmobiliario).

Sólo podemos imaginar que este producto sea atractivo para el inversor si la valoración de la propiedad se hace con un fuerte descuento sobre su valor actual de mercado y, en consecuencia, los pagos fraccionados normales (rentas a percibir por el usufructuario en un plazo estadístico normal) en su conjunto son inferiores a un 30-50% del valor actual de la vivienda. Aún con estas premisas, si el propietario actual es muy mayor (próximo o superada ya su esperanza estadística de vida, o sea rondando los 80 años), las rentas mensuales a cobrar pueden ser elevadas, lo que es atractivo especialmente en aquellos casos en los que el usufructuario no tiene descendencia directa (que no quiere decir que no tenga herederos).

Desde Jubilarse en Casa SL siempre hemos desaconsejado esta operación aunque se cumplan estos condicionantes que pudieran hacer económicamente más atractiva la operación (persona muy mayor sin descendientes). El motivo principal estriba en el riesgo que supone perder la propiedad ya que la decisión de realizar una Renta Vitalicia Inmobiliaria no es económicamente reversible (no se puede cambiar) y no será ni uno ni dos los casos de extrema longevidad del usufructuario que requieran de atenciones específicas costosas a medida que se aumenta su dependencia psíquica o física, sin que pueda disponer de la propiedad (p.e. para venderla o alquilarla) y así complementar los ingresos de la renta vitalicia inmobiliaria que pueden quedar cortos (p.e., contratar más personal o más cualificado en casa, tratamientos farmacológicos o médicos, traslado a residencias asistidas,…). Bien, un largo sinfín de situaciones futuras que no pueden atenderse porque se desprendió totalmente de la vivienda en una decisión irreversible. Recomendamos no perder nunca la titularidad de la vivienda.

Hipoteca Inversa Vitalicia.

Aquí entramos en un mundo de “magos”. Resulta ser que en uno de los estudios sobre Hipoteca Inversa aparecen en las primeras posiciones productos de este tipo. Debemos recordar que la Hipoteca Inversa tiene dos modalidades básicas, la temporal (se perciben rentas durante una serie de años concretos) y la vitalicia (estas rentas se perciben de forma indefinida, elemento, a priori, muy conveniente).

Aunque todos desearíamos cobrar una rentas hasta el fallecimiento, esto sólo es posible si se contrata un Seguro de Rentas Vitalicias (en modalidad Diferida o, mucho peor, Inmediata), que tiene un coste en forma de prima única que se desembolsa a la formalización de la Hipoteca Inversa (mediante la disposición de una cantidad inicial del crédito que sirve para financiar este seguro). El importe de esta prima es muy elevado (¡) en la mayor parte de los casos y su aplicación (su beneficio) sólo se empieza a vislumbrar a partir de la fecha de inicio cobertura (normalmente sólo en caso de alcanzarse los 90-95 años de edad (¡)) y se justifica su contratación respecto a su coste al transcurrir los primeros de 2-3 años (con lo que contaremos con entre 92 y 98 años (¡!).

No hace falta ser “matemático” para saber que menos de un 2% de la población alcanza tal edad con lo que en más de un 98% de los casos, quien hace “negocio” es la compañía de seguros con quien se suscribe el Seguro de Rentas Vitalicias. Ello teniendo en cuenta además que esta modalidad de Hipoteca Inversa así formulada reduce notablemente la renta mensual a cobrar, y la deuda total del crédito se incrementa con el importe de la prima única inicial (capital) más los intereses compuestos acumulados a lo largo de los años.

En Jubilarse en Casa SL aún tenemos que descubrir un solo caso de particular al que le salga a cuenta contratar (desde el punto de vista económico) una Hipoteca Inversa Vitalicia.

Puestos a analizar el porqué de esta situación, en infinidad de ocasiones desde Jubilarse en Casa SL hemos recomendado a las Entidades Aseguradoras y Financieras que periodifíquen el cobro de la prima del seguro y que incorporen opciones de recuperación parcial o total del importe de las primas abonadas en caso de fallecimiento anticipado o de cancelación anticipada del crédito de Hipoteca Inversa.

Hasta la fecha, oídos sordos.

Lógico a tenor del sustancial negocio que les genera la colocación de este tipo de Seguros de Rentas Vitalicias tal y como están formulados.

Hipoteca Inversa con Aval.

Otro gran “descubrimiento”. Resulta ser que el top de los productos analizados en este Estudio se lo lleva una opción de Hipoteca Inversa “heredada”. Si la Hipoteca Inversa es un crédito con garantía hipotecaria que sólo puede ser garantizada adicionalmente (según Ley 41/2007) con el patrimonio del difunto en caso de que la deuda contraída sea superior al valor del inmueble (imaginemos que el titular vive muchos, muchísimos años y que la deuda acumulada en la Hipoteca Inversa supera el Valor de la vivienda. La Entidad acreedora sólo puede reclamar hasta donde alcancen el resto de los bienes de la herencia; si ésta estuviera formada por la vivienda hipotecada y una libreta de ahorros con 100 €, pues esos serían los bienes que cómo máximos responderían como garantía de la deuda acumulada en el crédito), alguna Entidad ha descubierto cobro “cubrirse las espaldas”.

Corrompiendo el principio que “las deudas no se heredan, sí los bienes aunque estén hipotecados”, alguna Entidad obliga a los descendientes (hijos) de los propietarios de la vivienda a avalar el crédito.

Con esta acción, la Entidad se asegura que en el caso (muy improbable, reiteramos) que la deuda sea superior al valor del conjunto del patrimonio de los difuntos, serán sus descendientes quienes reintegrarán de su patrimonio el saldo negativo pendiente de liquidar con la Entidad.

Hace años hablamos con estas Entidades. Y les formulamos la pregunta: “¿cómo sabéis vosotros que los descendientes van a ser los herederos de la vivienda hipotecada?”.

Silencio como respuesta.

Evidentemente, eso no iba con ellos, ya que afianzar el crédito con garantías adicionales a ellos les ofrecía plena seguridad en la recuperación del crédito aunque quien tuviese que responder por la deuda no llegase a ser el heredero de los bienes del difunto (¡). Ello, como hemos indicado, sólo para casos muy, muy puntuales (las Entidades ya se “guardan” de otorgar endeudamientos elevados en relación con las valoraciones conservadoras de las viviendas) mientras que obligan a todos los descendientes a asumir una garantía cierta que les condicionará financieramente hasta la liquidación de la deuda de su ascendiente (aparecen en los registros de Riesgos del Banco de España, les limita su propia capacidad de endeudamiento o de afianzamiento hacia terceros, como pudiesen ser sus propios hijos,…).

¿No les parece “cuestionable” que alguien diga que este tipo de operaciones es quizás de las más contratadas cuando lo habitual es que la práctica totalidad de las Entidades no requieran este tipo de garantías adicionales para sus Hipotecas Inversas?. A nosotros, mucho.

Conclusiones

Sorprendente todo ello, desde nuestro punto de vista de asesoramiento diario y desde el juicio profesional. En Jubilarse en Casa SL hemos reflexionado acerca de los motivos que pueden haber llevado a enfatizar los beneficios de la Renta Vitalicia Inmobiliaria y, especialmente de los ránquines de las operaciones de Hipoteca Inversa más realizadas. Estas son nuestras conclusiones:

1)      La Renta Vitalicia Inmobiliaria está en franca decadencia debida a la evolución negativa del mercado inmobiliario y especialmente frente a herramientas financieras como la Hipoteca Inversa que introducen mayor equidad en el cociente beneficios/cargas (aunque no en todos los casos, como hemos observado anteriormente).

2)      La orientación preliminar y gestión posterior que se realiza a los particulares no es objetiva. Entendemos que confluyen dos elementos:

  1. El posible cobro de comisiones por parte de asesores “aparentemente independientes” procedentes de las Entidades Aseguradas y Financieras en la “colocación” de sus productos.
  2. La falta de conocimiento sobre la realidad de la oferta existente en el mercado, que puede hacer dirigir la demanda de Hipotecas Inversas hacia unos pocos productos, desconsiderando al resto.

3)      No existe un código de conducta en el Sector ni se aplica la obligación de proveer al particular de un Asesoramiento Independiente por parte de la Entidad Acreedora.

  1. La Intermediación en España se entiende como alguien que está entre la oferta y la demanda y que, si puede, cobra de ambas. Falta de ética, profesionalidad, intrusismo,…, disfunciones que son reguladas recientemente por la Ley 02/2009.
  2. El Legislador no ha desarrollado el Reglamento de la Ley 41/2007 donde debería especificarse qué se entiende por Asesoramiento Independiente (recordemos que obligatoriamente debe proveerlo la Entidad Acreedora) y tan sólo existe un modelo de buenas prácticas que sólo está extendido entre algunos actores del mercado.
  3. El particular no conoce sus derechos como consumidor y confunde el asesoramiento financiero independiente con el intermediario que percibe “incentivos” de la oferta.

¿Qué hacemos y Cómo lo hacemos desde Jubilarse en Casa SL?

En Jubilarse en Casa SL trabajamos por y para el cliente particular.

1)      Actuamos como representantes de él frente a todo el mercado de ofertantes de Hipotecas Inversas.

2)      Disponemos de un código de conducta: creemos y cumplimos con el valor de la independencia (por escrito, ratificamos que no percibimos ningún tipo de compensación de ninguna clase por parte de las Entidades ofertantes de productos de Hipoteca Inversa).

3)      Sí, trabajamos con la industria, pero sólo para que mejoren sus productos, su comercialización y exposición, para lograr cumplir con las expectativas de transparencia y profesionalidad a las que todos los particulares tienen derecho, en especial el segmento de personas mayores al que se dirigen estos productos.

4)      Si los clientes que confían en Jubilarse en Casa SL prácticamente nunca contratan los productos que los Estudios destacan y sitúan en las primeras posiciones del ranking, por algo será.

No se la juegue con quien le limite la información y no le ayude a acceder a la globalidad del mercado de Hipoteca Inversa de forma transparente y sin presiones. La Hipoteca Inversa es un producto suficientemente complejo y su decisión tan trascendental que dejarla en manos del criterio de unos pocos con intereses cruzados no parece la mejor de las decisiones que uno puede tomar en la vida.

Y como decían hace años: busque, compare y si encuentra algo mejor,…, contrátelo. Esa es la máxima de Jubilarse en Casa SL y estamos para demostrárselo.

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Escrito por jjorge el 9/02/2011 - Categoría:Opinión de JEC

Sobre la Reforma de las Pensiones. Acuerdo para generalizar la precariedad económica de los futuros pensionistas. 02/02/2011

Sin duda, debemos felicitarnos por haber logrado que los mayores y sus pensiones ocupasen la primera portada de los medios y muchas tertulias en estos últimos meses, aunque fuese con la intencionada excusa de contentar al Directorio Europeo que supervisa la economía española y su requisito de recortar el coste futuro de las pensiones en relación al PIB español (en 2008, un 9,2% del PIB, un “negocio” de tan sólo 920.000.000.000 € al año).

Buena Noticia: las pensiones están garantizadas y el sistema es sostenible en el futuro: hoy sabemos que todos tendremos pensiones inferiores a las actuales y envejeceremos en un entorno de privaciones. Mil gracias a Sindicatos y partidos Políticos por garantizarnos seguir con la precariedad que hoy vivimos, en nombre de millones de pensionistas, parados y mileuristas. Si todo va bien (y somos optimistas), España sólo gastará el 13% de su PIB en 2030 (aunque tendrá cerca de 11 millones de pensionistas por los 8 millones de hoy). Echen cuentas, que ahora lo explicamos.

Bien es cierto que motivos estructurales para reformar el actual Sistema de Pensiones los hay en tanto que el envejecimiento poblacional y sus altas esperanzas de vida requieren adaptar la estructura financiera que da cobertura a las prestaciones públicas. Pero ni hemos optado por mejorar la eficiencia del Sistema (reducir gastos administrativos, prestaciones adicionales a las pensiones) ni en aumentar la base de ingresos (al Sistema no contribuye ni la economía productiva ni la especulativa, sólo el factor trabajo-laboral en forma de cotización), focalizándonos únicamente en reducir prestaciones: la moda “low cost” tiene una cara amarga cuando afecta al estado del bienestar.

A. Las Bases de la Reforma.

La base de la Reforma es la contención de costes futuros (reducción de la masa monetaria destinada primordialmente al pago de las pensiones contributivas) frente al crecimiento del número de beneficiarios y de los años de cobro de estas prestaciones. En ningún caso se ha incidido en el vector financiación (hoy tan sólo procedente de las cotizaciones sociales que realizan empresas, autónomos y trabajadores). Así pues, el Sistema de Pensiones seguirá adoleciendo de una falta crónica de recursos económicos, que irá creciendo a medida que el Cambio del Sistema Productivo español tienda a un aumento de la productividad y no de la ocupabilidad (con tasas de desempleo estructural superiores al 10%).

B. Las Herramientas de la Reforma.

¿Cómo logramos reducir la masa monetaria que suponen las futuras pensiones contributivas?. Esencialmente, conjugando tres medidas:

(1)    Retraso de la edad de jubilación (de 65 a 67).

(2)    Aumento del periodo de cómputo de la vida laboral para determinar la prestación (de 15 a 25 años).

(3)    Aumento del número de años cotizados exigidos para disponer de la pensión completa (de 35 a 37 años).

Estas tres medidas disponen de un calendario de aplicación gradual para evolucionar del actual modelo (65/15/35) al propuesto (67/25/37).

Eso sí, si quiere jubilarse a los 65, deberá haber contribuido durante 38,5 años en 2027 (o sea, ininterrumpidamente desde los 26,5 años, aumentando en 6 meses cada 2 años a partir del año 2013) y por cada año que se adelante la jubilación (se eleva de 61 a 63 la edad de la jubilación anticipada) sin contar con esa carrera laboral (pero con un mínimo de 33 años cotizados), se recortará la pensión un 7,5% (máximo recorte del 42%).

Y si decide prolongar su actividad laboral, su pensión se incrementará entre un 2-3% anual por año trabajado.

C. Calendario de la Reforma.

(1)    Retraso de la edad de jubilación.

  1. empezará en 2013 y se ajustará hasta 2027. En ese plazo, se irá aumentando la vida laboral del trabajador un mes y medio más cada año (un mes cada año entre 2013 y 2019 y entre 2019 y 2027, este período pasará a ser de dos meses).
  2. Se tendrán en cuenta mujeres que atienda a hijos (9 meses por hijo) y jóvenes con becas de postgrado (max. 2 años) para aumentar el computo cotizado.

(2)    Aumento del periodo de cómputo de la vida laboral para determinar la prestación.

  1. empezará en 2013 y se ajustará hasta 2022.

(3)    Aumento del número de años cotizados exigidos para disponer de la pensión completa.

  1. empezará en 2013 y se ajustará hasta 2027.

D. Los efectos económicos de la Reforma

La reforma permite que los actuales trabajadores hasta los 50 años (los nacidos hasta el 1960) puedan conocer en qué condiciones accederán a su jubilación. Saben que accederán más tarde y deberán haber cotizado más años. Económicamente, ello les supondrá (en términos medios):

(1)    Retraso de la edad de jubilación.

  1. 10% de disminución de la pensión en cifras absolutas.

(2)    Aumento del periodo de cómputo de la vida laboral para determinar la prestación.

  1. 8% menos de pensión mensual.

Así pues, los futuros pensionistas de dentro de 10-15 años tendrán una pérdida media en su pensión de un 18%, siendo conscientes que la pensión media actual es de 904 €/mes. Esta media estará afectada por los efectos de la actual crisis sobre los mayores de 52 años y los procedentes de prejubilaciones impulsados por EREs (hoy, el 30% de los pensionistas accede desde el desempleo, siendo el 10% los que proceden del desempleo de los mayores de 52 años).

E. Y a partir del 2027, ¿qué?

El Gobierno y Sindicatos defienden la Reforma porque garantiza el futuro de las pensiones. Pero no definen qué futuro. A partir del 2027, estas condiciones de jubilación pactadas que determinan un importe de pensión, se adaptarán a las circunstancias demográficas de la población (estableciéndose medidas de ajuste automático).

Y es que a partir del 2027, se jubilará la generación del baby boom español (los nacidos a finales de los 60 y en la década de los 70), los que actualmente tienen 35-45 años. Un gran volumen de nuevos pensionistas (actualmente se jubilan unos 250.000 ciudadanos al año, que en aquellos años se doblará), con carreras laborales precarias (actual paro juvenil del 42%, que implica que son jóvenes que no cotizan ni contribuyen al sistema de pensiones) y que son seguidos por un “gran vacío” poblacional (iniciado a finales de los 70 y sostenido hasta el año 2000, con un ligero repunte a partir de esos años, pero con tasas de fecundidad de 1,2 hijos por mujer, claramente insuficiente para el reemplazo generacional).

A partir del 2027, si no se incrementa las fuentes de financiación del Sistema de Pensiones hasta esa fecha, los cotizantes (por volumen y bases de cotización) serán claramente insuficientes para atender a los nuevos pensionistas y mantener las prestaciones de los ya jubilados.

La advertencia está hecha. La Reforma Actual sólo sirve para ganar tiempo pero no ha incidido en la Reforma Estructural que se reclamaba para garantizar unas condiciones de jubilación futuras para todos los trabajadores. Vejez no debe significar Pobreza.

En cualquier caso, si quieren tener una jubilación digan, más les vale que empiecen a ahorrar!.

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Escrito por jjorge el 2/02/2011 - Categoría:Opinión de JEC