El mercado actual de la Hipoteca Inversa en España. 25/07/11
La drástica reducción de contratación de hipotecas en España también ha pasado factura a la Hipoteca Inversa. Y quien diga lo contrario es que no conoce en detalle este mercado o quiere confundir a los ciudadanos.
Las causas son diversas: en primer lugar, la histórica “desaparición” de las Cajas de Ahorro españolas como Entidades Financieras en competencia con el sistema de bancos.
Las Cajas viven desde hace prácticamente dos años en un proceso de mutación que les impide ejercer mínimamente su actividad empresarial como tal, más pendientes de ejecutar sucesivos procesos de concentración y reestructuración interna que en atender su función principal: ofrecer crédito a particulares y pequeñas y medianas empresas.
Este proceso de transformación presumiblemente concluirá el próximo 30 de Septiembre, una vez completados los actuales procesos de capitalización que les permitan alcanzar los ratios de capital que el BdE ha forzado para cambiar el Sistema: unas han acometido o completado su abertura al mercado (CaixaBank, Bankia, Banca Cívica), otros esperan la llegada de inversores o la participación del FROB en último extremos (NovaCaixaGalicia, CatalunyaCaixa, Unnim, BNM,…), otras siguen estudiando oportunidades en el mercado o intentando nuevas integraciones (Unicaja, Ibercaja, Cajastrur,…) y finalmente otras han sucumbido en el proceso, bien integrándose en grupos mayores o siendo intervenidas por el BdE y subastadas al mejor postor (CCM, CajaSur, CAM).
A pesar de este traumático y acelerado proceso de reconversión industrial de nuestro sistema financiero, las Entidades seguirán faltadas de liquidez: buena parte de sus propios recursos deberán destinarse a reducir deuda (FROB) y atender las necesidades de financiación de sus enormes participaciones industriales inmobiliarias (léase suelos, edificios en construcción, gestión de cartera en explotación,…) y,…, como “novedad”, destinar recursos a productos de mayor retorno y menor riesgo para mantener unas cuentas de resultados positivas con las que poder retribuir a los nuevos accionistas (mientras siga la barra abierta del BCE con tipos al 1,5% y multitud de posibles inversiones soberanas pero especulativas).
Así que, si pensaban que pronto afloraría el crédito, tómenselo con calma.
La desconocida Hipoteca Inversa
Las Cajas han sido básicamente las que han impulsado el mercado de la Hipoteca Inversa en España desde sus inicios en 2005. Y ciertamente la transformación de prácticamente todos los actores del mercado ha hecho mella en el producto, con una notable disminución de sus prestaciones y, en consecuencia, de su contratación de forma generalizada.
La hipoteca inversa adolece de un “pecado original” mal resuelto por las Entidades. Liquidar el crédito puede requerir de una “gestión activa de cobro” por parte de la Entidad en caso de que los herederos no liquiden el crédito en los plazos convenidos al fallecimiento del último titular. O así lo creen la mayoría de los departamentos de riesgos de las Entidades. De tal manera que, para cubrir estas posibles incidencias, han venido reduciendo progresivamente la liquidez permitida del producto (reduciendo los niveles de endeudamiento estimado sobre el valor de tasación de la vivienda). Esto se ha conseguido o reduciendo el porcentaje concedido sobre el valor de tasación o depreciando en extremo estos valores de tasación. En definitiva, menos crédito disponible.
Por último, las Entidades han reducido la flexibilidad que debe tener un producto como la Hipoteca Inversa en cuanto a la disposición de los fondos del crédito. No hay dos solicitantes iguales y por eso no existen idénticos motivos a la hora de plantear operaciones: cada cliente es un mundo. Pero ello requiere disponer de una red comercial que pueda asesorar a los clientes y sus familiares, algo de con las actuales estructuras comerciales de las Entidades (tanto bancos como cajas) hoy es muy difícil de llevar a cabo.
La Hipoteca Inversa sigue Viva!
Pero hoy, más que nunca, sufre la incomprensión de los gestores de las Entidades a pesar de suponer un incomparable producto de vinculación con buenos márgenes. Simplemente llego al final del ciclo expansivo y ha sido denodada por su poca relevancia en las carteras de activo de las Entidades, a pesar de ser un producto hipotecario singular, sin mora real.
Desde Jubilarse en Casa continuamos acercando soluciones reales a nuestros clientes, a los que les seguimos asesorando para que puedan tomar la decisión que consideren más adecuada, en un contexto como el actual en el que la venta de la vivienda como alternativa suele implicar perpetuar un cartel de venta en el balcón o malvender a cualquier precio el mayor patrimonio ganado en vida.
Y estas soluciones pasan también por ampliar el abanico de Hipotecas Inversas entre las que elegir: y aquí también seguimos trabajando.
